みなさん、こんにちは(^∇^)
不動産投資を始める際には
「金融機関に融資を打診する」
こんな人がほとんどでしょう。
では、この不動産投資に
必要不可欠な“融資”に関係する
◆ 不動産の積算評価
こんな言葉を
聞いたコトはあるでしょうか？
知らないと
素人だと思われてしまうかも・・・
そこで、今回の記事では
賃貸経営に必要な知識として
次のコトを紹介していきます↓↓
この記事を読んで分かるコト
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 不動産投資の融資にも関係する
積算評価の計算方法と注意点
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな内容で
お話ししていきますよ。
これから
不動産投資を始めようという人は
ぜひ、参考にしてください。
それでは
はじめていきましょう↓↓
もくじ －－－－－－－－－－－－－
【 テーマ 】不動産の積算評価について
■ ①：そもそも“積算評価”とは
■ ②：積算評価の計算方法とは
■ まとめ
＋ おすすめ記事一覧
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
①：そもそも“積算評価”とは
『積算評価』とは、別名
◆ 原価法
こんな風に呼ばれるモノであり
具体的には、下記のコトを指します↓↓
不動産の積算評価とは
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 不動産の“現時点での価値”
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こう覚えておけばＯＫでしょう。
融資する側の金融機関は
下記の２点を考慮したうえで
不動産の価値を計算しています↓↓
金融機関が見るポイント
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 融資物件を再購入した場合の原価
● 原価から劣化していく分の減額分
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この２点ですね。
なぜならば、建物の価値は
『建物自体の劣化』や『設備の劣化』で
✔ 建てたその日から下がっていく
こんな風に考えるからなんです。
ちなみに
土地と建物の価格は“別々に評価”して
最終的な価値を算出するんですよ。
その場合に用いられるのが
『積算評価』というコトなんです。
それでは
積算評価の計算方法について
学んでいきましょう↓↓
②：積算評価の計算方法とは
前章でも紹介した通り
積算評価とは下記の価値のコトでした↓↓
不動産の積算評価について
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
✖ 建物を建てた時の価値
○ 現時点での不動産価値
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんなモノでしたね。
また
土地と建物の価格を分けて考えるため
２つの計算式が存在します。
分ける通りですので
下記の２つを計算するんですよ↓↓
積算評価で計算するコト
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 土地の価値
● 建物の価値
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
コレですね。
それでは
１つずつ見ていきましょう↓↓
｜土地の価値の計算方法
土地の価値を知るための計算式は
下記のとおりです↓↓
土地の価値の計算式
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
路線価（相続税評価額）× 土地の㎡数
= 土地の評価額
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
コレですね。
ちなみに
毎年７月に国税庁が発表している
『土地の評価額』のコトを
◆ 路線価
こう呼びます。
参考までに
路線価が載っているページのリンクを
貼っておきますのでどうぞ↓↓
参考リンク
上記の路線価に
実際の土地の広さをかけたものが
土地の評価額となるんですよ。
続いては
建物の価値の計算の仕方です↓↓
｜建物の価値の計算方法
建物の価値を知るための計算式は
下記のとおりなんですよ↓↓
建物の価値の計算式
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
延床面積 × 再調達価格 × 残耐用年数
法定耐用年数
= 建物の評価額
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな感じです。
なんだか難しいですね・・・
ためしに
文章で書いてみましょう。
まず
建物の床面積に不動産の建物部分を
再調達（もう一度建て直す）した場合の
価格をかけていきます。
次に
耐用年数と法定耐用年数を割ったモノを
かけ算するコトで割り出される数字が
建物の評価額というコトになるんですね。
んー、僕の文章力では
このくらいが限界かもしれません（笑
土地と建物の評価額が出たところで
注意点が１つあるんですよ。
融資を受ける場合に
積算価格は重要なポイントになります。
ですが
「これで融資が受けやすくなる！」
こう考えるのはＮＧなんですよ。
なぜなら
✔ 積算価格はあくまでも目安
こんな要素の１つだからなんです。
必ずしも
=市場価値というわけではないので
その点は覚えておくと良いでしょう。
まとめ
いかがでしたか？
今回の記事では
◆ 不動産の積算評価について
こんなテーマで
お話ししてみました。
『積算評価』は
不動産投資を始めるにあたり
融資の最にも大きく関係してきます。
今回紹介した
積算評価の計算方法や注意点を
覚えると銀行打診もスムーズでしょう。
これから不動産投資を考える人は
ぜひ、参考にしてくださいね。
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