みなさん、こんにちはヾ(＠°▽°＠)ﾉ
本日もチンタイドットの細川が、名古屋市瑞穂区・新瑞橋駅エリアで不動産賃貸をお探しの「あなた」のために 【お部屋探しの豆知識】 を１つ、ご紹介していきます！
ぜひ、最後までご覧くださいっ♬
突然ですが、あなたは「リースバック」という、システムのコトをご存じでしょうか？
売却した資産の、買主である大家さんと「リース契約」を結び、資産を使用しながら賃料を支払うリース形態のことをリースバックと呼びます。
少し分かりにくいですが、つまり、こういうコトです↓↓
▼ リースバックを分かりやすく表すと
・ 自分の家を売却後
⇒ 買主に家賃を支払いながら住むことが可能
こんな感じのシステムなんです。
他の記事でも書いていますが、リースバックには以下のようなメリットがあります↓↓
▼ リースバックのメリット
・ 買い取り代金が入るため
⇒ まとまったお金が必要な時に活用できる
・ 家賃を払う以外は
⇒ 今まで通りの生活を送ることができる
上記のようなメリットがあります。
メリットばかりが、目に付くリースバックですが「税金」に関しての知識を付けておくと、より便利に利用するコトができるかもしれません。
そこで今回の記事では、少し視点を変えて「リースバックでの節税対策」について、お話ししていきたいと思います。
もくじ -----------------------------------
■ リースバックの税金 ①：家を売ったら税金がかかる？
■ リースバックの税金 ②：節税効果
■ リースバックの税金 ③：具体的な計算式
■ まとめ
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リースバックの税金 ①：家を売ったら税金がかかる？
家を売った時には「税金」がかかります。
そのときにかかる、税金の正式名称は
不動産売却による「譲渡所得税」といいます。
▼ 譲渡所得税とは
・ 不動産を売って
⇒ 「利益が出た場合」にかかる税金
なんにでも税金がかかる時代なんですね・・・・
ですが、朗報もあります！
売却時の利益が「３,０００万円」を超えなければ、譲渡所得税はかからないという「控除枠」があるんです。
譲渡所得（利益）の計算方法は以下の通りです↓↓
▼ 譲渡所得（利益）の計算方法
・ 売却価格 －（ 購入価格 ＋ 譲渡費用 ）
＝ 譲渡所得（利益）
こんな計算方法になるんですね。
これを見て「滅多なことでは売却価格が購入金額より高くなることなんてないのでは？」と思ったあなたは、正解です。
まとめるとこんな感じですね↓↓
▼ 譲渡所得の計算式からわかるコト
・ ３,０００万円を超えることは少ないので
⇒ 譲渡所得税が発生することは、よっぽどない
こういうコトなんですね。
注意点として、３,０００万円の控除は居住用の住宅を売った時にも受けられますが、その家に「住んでいない場合は控除対象外」となってしまいます・・・・
また、控除を受けるために必要になってくるコトが「確定申告をする」ということです。
まれに
「税金がかからないんだから、確定申告は不要なのでは？」
そんな風に思っている方もいるようですが、確定申告は確実に必要になりますので注意して下さいねっ。
リースバックの税金 ②：節税効果
「税金を払わなくても良いかもしれない！」
そんなコトがわかったところで、次は「節税」について解説していきましょう。
３,０００万円の控除を受ける際には「確定申告」をしますが、その場合は「譲渡損失の繰越控除制度」に該当して、税金が安くなる可能性があるんです。
くりこし・・・・なに？
言葉が難しいので、なんとなく内容だけ覚えておいていただければOKです。
この制度の内容を、わかりやすく書くとこんな感じです↓↓
▼ 譲渡損失の繰越控除制度とは
・ 売却により発生した「損失」を
⇒ 所得から控除する制度
これで解りますかね？
そして「１年で控除しきれない損失」が、残ってしまう場合には「３年間に渡って譲渡損失を計上することができる」という、嬉しい制度になっているんですよっ。
リースバックの税金 ③：具体的な計算式
ここまでのお話しで、自宅を売却した際に発生する「税金」のコトについて、ある程度わかりましたか？
ここからは、自宅を売却した際に発生する「税金の控除計算式」について、具体的にお話ししていきます。
例えば、以下の場合ではどうでしょう↓↓
▼ 控除の例
・ 給与所得が
⇒ ５００万円 / 年
・ 自宅を売ったら購入時よりも
⇒ １,０００万円安くなってしまった
上記のようなケースだと、仮定してください。
この場合の「控除対象額」は、次のようになります↓↓
● 控除対象額
・ １,０００万円
年収が５００万円ですので、売った年の所得は「ゼロ円」として、計算することができるんです。
さらに、残りの５００万円は以下のようになります↓↓
● 残りのマイナス分は
・ 次の年の「所得」から控除される
こういった税制になっているんですね。
ですので、副産物的なメリットとして次のようなメリットもあるんです↓↓
● 副産物的メリット
・ 所得税が安くなる
・ 住民税が下がる
こんなメリットまで得られるんですよ。
物件を所有していた年数などにより「細かな計算式」がありますので、詳しくは税理士に相談するか国税庁のホームページを確認して下さいねっ。
参考までに「譲渡所得に関するリンクページ」を貼っておきますので、興味のある方はぜひご覧ください↓↓
＜ 関連リンク ＞
まとめ
いかがでしたか？
今回は「リースバックの税金」について、お話ししてみました。
税金のこと以外にも、リースバックを利用することで「物件を所有しなくなる」ということになります。
ですので、以下のようなメリットもあるんですよ↓↓
▼ リースバックの税金以外のメリット
・ 固定資産税が不要
・ 都市計画税が不要
所有していないので当然ですが、上記の税金も支払う必要がなくなるんですよ。
リースバックすることにより「まとまったお金が入る」うえに、居住用財産の売却なので「かかる税金もほとんどない」というコトなんですね。
「所得税や住民税などの控除も受けることができる」ので、自宅の売却でお悩みの方は、一度リースバックも検討してみてはいかがでしょうか？
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