みなさん、こんにちは(^∇^)
新築時に購入した
一戸建てや分譲マンションも
時間とともに“本体の劣化”が進み
だんだんと価値がなくなってきます。
当然のコトですが
購入してから年数の経過した不動産は
新築時の価値のままではありません。
不動産の価値を正しく把握するために
知っておかなければならないのが
◆ 減価償却
こんな言葉なんですよ。
そこで、今回の記事では
次のようなテーマでお話してみます↓↓
この記事を読んで分かるコト
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 不動産の購入前に知っておきたい
減価償却の定義と計算方法
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな内容で、まとめていきますよ。
不動産の購入を検討している人は
ぜひ、覚えておいてくださいね。
それでは
はじめていきましょう↓↓
もくじ －－－－－－－－－－－－－
【 テーマ 】知っておきたい“減価償却”
■ ①：不動産の減価償却の定義とは
■ ②：不動産の減価償却の計算方法
■ まとめ
＋ おすすめ記事一覧
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
①：不動産の減価償却の定義とは
まず
ひと口に『不動産』と言っても
◆ 土地は劣化しない
この大前提は覚えておいてください。
しかし、その土地を除く
下記のモノは建ってからの年数に応じて
価値が目減りしていくんです↓↓
不動産で価値が目減りするモノ
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 倉 庫
● 工 場
● 事務所
● 分譲マンションの建物部分 etc
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんなモノですね。
なんとなく
年々劣化していくようなイメージは
持てそうです。
シンプルに
✔ 建物は劣化する
こんな風に
覚えておいてもＯＫでしょう。
少し専門的になってしまいますが
減価償却とは会計項目に採用されていて
具体的には下記のようなモノです↓↓
減価償却とは
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 年々減少していくモノの価値を
経費として計上していくコトで
節税効果が望めるモノ
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな感じでなんですが・・・
ちょっと分かりにくいですね（笑
分かりやすい記事を見つけましたので
リンクを貼っておきます↓↓
参考リンク
減価償却が適用される
主な対象は下記の通りなんですよ↓↓
減価償却の対象となるモノ
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 建 物
● 自動車
● 事業用設備 etc
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
上記のようなモノが
減価償却の主な対象になっています。
ですが
ここで『不動産の豆知識』として
✔ 個人のマンションも償却の対象
こんなコトがあるんですよ。
まぁ、普通に考えて
仮に３,０００万円で買ったマンションが
１０年後に同じ価値なわけないですよね。
ですので
今あなたが持ってる分譲マンションの
現在の価格（減価償却後の価格）を
知るために減価償却の計算がいるんです。
それでは
減価償却の計算方法について
具体的に見ていきましょう↓↓
②：不動産の減価償却の計算方法
まず
分譲マンションの『減価償却』には
下記の２種類があります↓↓
減価償却の種類
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 定率法
● 定額法
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この２種類ですね。
ところが
平成２８年４月１日以降に取得した
マンションは定額法しか適用されません。
大人の事情で
いろいろあったみたいですよ（笑
ですので、この章では
◆ 定額法の計算方法
コレについて
深堀りをしていきましょう↓↓
【 定額法の計算方法 】
式．減価償却費 =
建物代×０.９×償却率×経過年数
この計算式での注意は
✔ 計算するのは建物の購入代金のみ
コレです。
価値の落ちない土地の代金は
含めるコトはできないんですよ。
ですので
契約書に下記のような内訳があるか
確認してみると良いでしょう↓↓
分譲マンションの内訳の例
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
【 購入価格 】 ３,０００万円
＜ 内 訳 ＞
【 土地代金 】 １,０００万円
【 建物部分 】 ２,０００万円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
たとえばですが、こんな感じですね。
しかし、上記のように
正確な内訳があれば良いのですが
そもそも内訳がない場合もあります。
そんな場合には別途
建物価格を計算する必要があるんですよ。
計算方式はいくつかありますが
代表的なのが下記の４種類です↓↓
建物価格の計算方法
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 消費税から価格を計算する
● 標準建築単価から計算する
● 固定資産税評価で按分する
● 公示価格から建物分を計算
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
なんだか難しそうですね・・・
今回の記事では
長くなってしまうので解説できませんが
それぞれの参考リンクを貼っておきます↓↓
参考リンク
ちょっと多いですが
けっこう参考になると思いますよ。
さて、話しは戻りますが
✔ 償却率は法律で決められている
こんな事実がありますので
その数値をそのまま当てはめます。
下記に挙げる２つくらいは
覚えておくと便利ですよ↓↓
法律で決まっている償却率
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
【 軽量鉄骨造（Ｓ造）】
● 耐用年数 ４０年
● 償却率 ０.０２５
【 鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）】
● 耐用年数 ７０年
● 償却率 ０.０１５
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
上記のような感じですね。
コレを
計算式に当てはめていくだけなんです。
それでは
みていきましょう↓↓
｜定額法の計算式に当てはめて計算
＜ 条 件 ＞
● 新築時に購入
● ＲＣ造の分譲マンション
● 購入価格３,０００万円
● 築２０年経過
● 土地代１,０００万円
● 建物代２,０００万円
上記の条件だとして
減価償却費の計算してみましょう。
２千万円×０.９×０.０１５×２０
＝ ５４０万円
こうなりますね。
つまり
減価償却の金額は５４０万円となり
２０年を経過した建物から
✔ ５４０万円分の価値が失われてる
こんなコトになります。
ただし、何度も書いていますが
土地に関しては価値が消失しません。
ですので
今回の例で挙げた分譲マンションの
現状の価値は下記のようになります↓↓
土地の価値＋（建物価値－５４０万円）
こうなりますよね？
実際に数字を入れてみると
１千万円＋（２千万円－５４０万円）
＝２,４６０万円
というコトで
２,４６０万円が現状の価値なんですよ。
この減価償却は
マンション売却時に発生する
『譲渡所得税の計算』にも必要になります。
また
減価償却は「売却した本人が計算する」
と、決められています。
不動産を売却する計画がある人は
減価償却の計算方法についても
しっかりチェックしておきましょう。
まとめ
いかがでしたか？
今回の記事では
◆ 不動産の減価償却についての
原理と計算方法
こんな内容で
お話ししてみました。
不動産（分譲マンション）に関わる
減価償却の計算方法は分かりましたか？
『減価償却』と聞くと
「なんだか難しそう・・・」
こんな風に
諦めている人もいるコトでしょう。
ですが
計算式に当てはめて計算すれば
誰でも簡単に金額を出せるんですよ。
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