みなさん、こんにちは(^∇^)
夢のマイホームを購入したものの
コロナの影響で収入状況に変化があり
下記のような人もいるコトでしょう↓↓
新型コロナウイルスによる影響
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 住宅ローンの支払いが厳しい
● 住宅ローン返済が滞っている
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
どうですか？
その場合には
金融機関から督促状が届くはずです。
場合よっては
「売却してでも完済しなきゃ・・・」
こんな状況の人もいるコトでしょう。
もちろん
住宅ローンが残っている状況でも
自宅を売却するコトは可能です。
ですが、自宅を売却した金額でも
住宅ローンが完済できない場合には
その差額を用意しなければいかません。
もしも、それができなければ
◆ 「任意売却」ｏｒ「競売」
この、いずれかの方法で
売却するコトになってしまうんですよ。
そこで、今回の記事では
そんな不動産の売却に関する疑問として
次のコトについて解説していきます↓↓
この記事を読んで分かるコト
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 任意売却と競売の違いと
それぞれのメリット・デメリット
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな内容で
お話ししていきますよ。
２つの売却方法について
比較しながら解説していきますので
ぜひ、参考にしてみてください。
それでは
はじめていきましょう↓↓
もくじ －－－－－－－－－－－－－
【 テーマ 】任売と競売のコトについて
■ ①：任売と競売の違いとは
■ ②：任意売却のメリットは
■ ③：競売でのメリットとは
■ ④：任意売却のデメリット
■ ⑤：競売でのデメリットは
■ まとめ
＋ おすすめ記事一覧
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①：任売と競売の違いとは
まず、この章では
下記のコトについて解説していきます↓↓
この章で解説する内容
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● そもそも任意売却とは
● 競売での売却について
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この２点ですね。
それでは
１つずつ見ていきましょう↓↓
｜そもそも任意売却とは
不動産の『任意売却』といは
下記のような状況の人に向いています↓↓
任意売却が向いている人の状況
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 住宅ローンを滞納してしまってる
● 売却額よりローン残額の方が多い
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな状況下にある人ですね。
この場合に
✔ 金融機関と相談のうえ売却できる
コレが
任意売却という方法なんです。
「住宅ローンが返済できなくなった」
「家を売却しても住宅ローンが残る」
こんなコトが
明らかな場合に有効な方法なんですよ。
｜競売での売却について
不動産における『競売』とは
住宅ローンが返済できなくなった場合
下記のように売却される方法です↓↓
不動産における競売とは
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 借入の担保となっている家や土地を
裁判所を通して強制的に売却される
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな売却方法なんですよ。
その後に
売却された不動産の売却代金を
✔ 金融機関などの債権者で分配する
不動産が競売にかかると
こんな流れになるんです。
続いては、任売と競売それぞれの
メリットについて見ていきましょう↓↓
②：任意売却のメリットは
任意売却で不動産を
手放す際のメリットは下記の３つです↓↓
任意売却で不動産を売るメリット
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 通常売却と同じように売却できる
● 必要経費などを売却額から出せる
● 住宅ローンの残債を分割で払える
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この３つですね。
それでは、こちらも
１つずつ見ていきましょう↓↓
｜通常売却と同じように売却できる
任意売却のメリットの１つ目として
下記のコトが挙げられるんです↓↓
任意売却のメリット１つ目
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 仲介に頼む通常の売却と同じように
市場相場に近い金額で売却できる
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな
メリットが挙げられるんですよ。
売却時の金額によっては
✔ 残った住宅ローンが完済できる
こんな場合もあるんです。
｜必要経費などを売却額から出せる
任意売却による不動産の売却金は
下記のように処理されるんですよ↓↓
任意売却による売却金のゆくえ
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● すべての売却金が
住宅ローンの返済に充当される
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
まぁ、こうなります。
ですが、下記に挙げる費用については
売却金から捻出できるんですよ↓↓
売却金額から捻出できる費用
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 必要な経費
● 仲介手数料
● 引越し費用 etc
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな費用ですね。
もちろん
✔ 金融機関との交渉が必要になる
こういった手間はありますが
覚えておく価値はあるでしょう。
｜住宅ローンの残債を分割で払える
通常の不動産売却の場合において
売却金でローンが完済できない場合
下記のような必要が出てきます↓↓
通常の不動産売却でのローン残債
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 残債は自己資金を補填するなどして
金融機関に借入金を一括返済する
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな必要があるんですよ。
しかし
任意売却による売却の場合であれば
✔ 残債の月々の分割返済が可能
こんなメリットもあるんですね。
続いては
競売の場合のメリットについてです↓↓
③：競売でのメリットとは
自宅が競売になってしまった際の
メリットは下記の２点が挙げられます↓↓
自宅が競売になった際のメリット
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 任売よりも長く住み続けられる
● 自己破産者は支払い義務が免除
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この２点ですね。
それでは、こちらも
１つずつ見ていくコトにしましょう↓↓
｜任売よりも長く住み続けられる
自宅が競売になった場合には
下記の順番で不動産が処分されます↓↓
競売による不動産処分の順番
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
① 債権者が競売の申立てをする
② 裁判所が調査と入札の段取り
② 落札者が決定して物件が処分
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
ザックリですが
こんな順番で行われるんですよ。
裁判所が絡む関係もあり
『物件の処分までに時間がかかる』
という傾向にあります。
あくまでも一般的にですが
✔ 処分までには半年～１年程度
このくらいの期間が
かかってしまうコトが多いんですよ。
また、落札者が決まらない場合
さらに手続きが長期化してしまうため
「申立てから１年以上住めた！」
こんなコトも
けして珍しくはないんです。
ただし
裁判所から明渡し命令が出された後は
✔ 住み続けるコトは不法占拠になる
こんな点は
覚えておいた方が良いでしょう。
｜自己破産者は支払い義務が免除
意外かもしれませんが
法律では下記のように決まっています↓↓
日本の法律で決まっているコト
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 競売で不動産を売却したとしても
債務は残ってしまう
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな風になっているんですね。
ですが
“自己破産”を選択する予定の人は
✔ 借金の支払い義務が免除される
こんなメリットがあるんですよ。
メリットと言って良いのかは
微妙かもしれませんけどね（笑
『任売』と『競売』
それぞれのメリットが分かったことろで
デメリットも見ていきましょう↓↓
④：任意売却のデメリット
任意売却で不動産を売却する場合の
デメリットは下記の２点です↓↓
任意売却を選ぶデメリット
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 金融機関の承認がとりづらい
● 競売にかけられる場合もある
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この２つですね。
それでは
１つずつ見ていきましょう↓↓
｜金融機関の承認がとりづらい
先述でも書きましたが
任意売却による売買を行うためには
✔ 金融機関の承認が必要不可欠
こうなっています。
そして、金融機関としては
下記のようなリスクを負ってしまうため
承認を取るコトが難しいですよ↓↓
金融機関が負うリスクとは
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 任意売却で残債が残った場合には
無担保の状態になってしまう
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
金融機関にも
こんなリスクがあるんですね。
そのため
任意売却をするコトについての
承認が取りにくいんです。
｜競売にかけられる場合もある
任意売却により
マイホームの買主を探している間にも
下記の可能性があるんですよ↓↓
任意売却の検討中での可能性
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 住宅ローンの滞納があると
競売を申立てされてしまうコトがある
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな可能性です。
コレは
けっこうなリスクですよね・・・
ちなみに
✔ 競売で買主が決まると任売は不可
こんなコトに
なってしまうんですよ。
続いては、そんな
競売の場合のデメリットについてです↓↓
⑤：競売でのデメリットは
競売による不動産の売却で
考えられるデメリットといえば
下記の３つが挙げられるでしょう↓↓
競売で売却する場合のデメリット
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 相場よりも安く債務が残る
● プライバシーが守られない
● 引越費用や手数料がかかる
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この３点ですね。
それでは、こちらも
１つずつ確認していきましょう↓↓
｜相場よりも安く債務が残る
競売により
持っている不動産が売却される場合には
下記に挙げるくらいが一般的です↓↓
競売による不動産の売却金額
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 市場相場から考えて
６０％ ～ ７０％くらいの価格になる
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
このように
けっこう安くなってしまうんですよ。
そのため
債務が残ってしまうコトがほとんどです。
そうなってしまうと
金融機関から一括返済を迫られ
✔ 給与を差し押さえられてしまう
こんな恐れもあるんですよ。
｜プライバシーが守られない
自宅が競売にかけられると
下記に挙げるような現象が起きます↓↓
競売にかかると起こる現象
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 裁判所の執行官が調査を始める
● 落札目当ての人が周辺を訪れる
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんなコトが
起こってしまうんですね・・・
近所の人からも
分かってしまう事でしょう。
また、裁判所で保管されている
物件写真を掲載した資料が公になり
✔ ネットや情報誌にも公開される
こんなコトになってしまうんですよ。
｜引越費用や手数料がかかる
任意売却の場合とは異なり
競売で不動産が売れたとしても
下記のようになってしまいます↓↓
競売で不動産が売れたとしても
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 不動産の売却代金は
すべて抵当権者への返済に充てられる
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんなコトに
なってしまうんですよ。
というコトは・・・
✔ 引越代や手数料は自己資金で払う
こうなってしまうんですね。
以上
競売のデメリットについてでした。
まとめ
いかがでしたか？
今回の記事では
◆ 任意売却と競売の違い
こんなテーマについて
解説してみました。
簡潔に書いてみると
下記のような感じでしたね↓↓
任意売却と競売との違い
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
任 売 ⇒ 自らの意思で不動産売却
競 売 ⇒ 裁判所が手続きを進める
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな感じでした。
債務者の置かれている状況によっても
どっちが適してるかは変わります。
しかし、一般的に考えても
任意売却は競売よりもメリットが多く
自身の生活も守れる方法なんですよ。
新型コロナウイルスの影響で
住宅ローンの支払いに困窮した場合には
全国にある『任意売却相談センター』へ
問い合わせてみると良いでしょう。
念のため
任意売却無料相談センターの一覧が載った
ページリンクを貼っておきますね↓↓
参考リンク
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