みなさん、こんにちは(^∇^)
賃貸マンションや貸ビルなどで
不動産投資をしている大家さんが
気にするコトと言えば、やはり
◆ 投資エリアの物件空室率
コレでしょう。
しかし
統計データの計算方法は複数あるため
サイトごとでも違う数字が出ています。
「結局どの数字が正しいの？」
こんな風に
混乱してしまう人もいるでしょう。
もちろん、どのサイトも
デタラメな統計データの数字を
公表してるわけではありません。
そこで、今回の記事では
次のコトについて解説していきます↓↓
この記事を読んで分かるコト
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 物件の空室率は
何をベースにした計算なのか？
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんなコトについて
しっかり理解していきましょう。
不動産投資を検討している人は
ぜひ、参考にしてくださいね。
それでは
はじめていきましょう↓↓
もくじ －－－－－－－－－－－－－
【 テーマ 】ネットで見る空室率について
■ ①：物件空室率の統計の取り方
■ ②：住宅と店舗で計算法が違う
■ まとめ
＋ おすすめ記事一覧
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
①：物件空室率の統計の取り方
不動産投資をする上で
空室対策のために参考にしたい空室率は
◆ ベースをどこに置くのか
コレで
その数字が大きく変わってきます。
たとえば、５年に一度
総務省統計局が公表している統計では
下記のようなっているんですよ↓↓
総務省統計局の公表してる統計
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 賃貸物件だけではなく
所有者が“死亡”や“転勤”などの理由で
空き家になった家も含んでいる
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな数字になってるんですね。
なんとなくでも、分かりますか？
たとえば、対象のエリアにて
下記の条件を想像してください↓↓
空室を計算するための前提条件
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● １０件の単身者用住宅がある
● 全て１０部屋ずつの賃貸物件
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな条件です。
単純に計算すれば
１０件 × １０室 ＝ １００部屋
こんな部屋数になりますよね。
この部屋数を基準にして
エリアの空室率を計算していきますが
ある前提で数が大きく変わるんです。
その前提というのが
✓ 賃貸じゃない空室を含むかどうか
コレなんですね。
具体的に、空室率がどうなるか
見ていくコトにしましょう↓↓
｜賃貸じゃない空室も含む場合
先ほどの１００部屋のうち
◆ ５件で２部屋ずつの空室
こんな状況を想像してください。
まず、空室の合計は１０です。
と、いうコトは
下記のような計算式になりますよね↓↓
空室率の計算方法 ①
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
空室１０ ÷ 部屋数１００ × １００
＝ 空室率１０％
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こんな計算です。
わりと、誰でも納得できる
計算方法なんじゃないでしょうか？
では、次を見てみましょう↓↓
｜非賃貸の空室は含まない場合
半年に一度
日本銀行が公表している統計データは
✓ 非賃貸の家を除いた物件の数字
こうなっています。
かりに
該当エリアの賃貸が半分として
先程と同じ条件で考えてみましょう。
空室のある１０件のうち
賃貸募集してるのは５件だけです。
それぞれの物件に
２部屋ずつ１０室の空きがある場合
下記のような計算になるんですよ↓↓
非賃貸の空室を省く場合の計算式
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
空室１０ ÷ 賃貸の部屋５０ × １００
＝ 空室率２０％
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こうなってしまうんです。
分譲マンションなんかが多いエリアでは
コレに近い数字がでるでしょう。
前提とする計算式しだいで
大きく差が出る点に注意してください。
続いては
『住宅と店舗でも空室の計算法が違う』
こんなお話をしていきますよ↓↓
②：住宅と店舗で計算法が違う
不動産投資で
安定した収入を確保するためには
◆ 空室率を分析し対策をとる
こんな必要があります。
とくに、住宅とオフィスなんかでは
差があるので注意が必要なんですよ。
空室状況の計算には
下記の３つの方法が使われます↓↓
空室率計算で使われるモノ
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 時点をベースにしたモノ
● 稼働をベースにしたモノ
● 賃料をベースにしたモノ
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
こ３つですね。
この中でも
不動産投資をしているオーナーが
分かりやすく空室現状を把握できるのが
✓ 現時点で賃貸可能な戸数 ÷ 空室
この計算方法でしょう。
それでは
住宅と店舗の空室率についてを
見ていくコトにします。
まずは、住宅からですよ↓↓
｜住宅の空室率について
住宅の場合、下記の理由で
空室率が上がる傾向にあります↓↓
住宅の空室率が上がる理由
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
● 建売など物件数の増加
● 日本全体の人口の減少
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この２つが理由で
空室率は確実に上がるでしょう。
もちろん、愛知・東京・大阪などでは
まだまだ需要が伸びる可能性もあります。
ですが、中小の街なんかでは
空室率の上昇は避けられないでしょう。
続いては店舗についてですよ↓↓
｜店舗の空室率について
『オフィス』や『店舗』に関しては
住宅と比較して動きは緩やかです。
ですが、そもそも
✓ 需要が大都市に集中している
コレが現状なんですよ。
もちろん、空室率が高いエリアでも
時代に合ったリノベーションをして
工夫をしている例なんかもあります。
ウィズコロナで、どうなるかですが
まだまだ安心できるところまでは
少し先が長そうな気はしますね。
以上
賃貸経営をはじめる上での豆知識を
まとめてみました。
まとめ
いかがでしたか？
今回の記事では
◆ 空室率の計算方法が違う理由
こんな内容で書いてみました。
空室率に関しては
統計データを取ってるサイトにより
大きく違いが出てきます。
もちろん
「めちゃ分かりにくい・・・」
こんな風に
頭を痛めている人も多いでしょう。
空室を埋め、効率的に経営するには
計算方法の違いをよく理解した上で
対策を講じるコトが重要なんですね。
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